Nekretnine Beograd, Novi Sad , Srbija

“Izazovi pandemije i posledice na tržištu nepokretnosti”
Pandemija virusa COVID-19 nije u značajnoj meri uticala na tržište nepokretnosti u Srbiji, što navodi na činjenicu da je, kao i uvek, faktor ponude i potražnje nepokretnosti taj koji opredeljuje stanje na ovom tržištu, pokazaju svi podaci koji se mogu uporediti, a tiču se uporedne analize istorijskih podataka. Sama 2020. godina bila je jedna od najčudnijih godina na tržištu nepokretnosti. Započela je jako dobro, sa velikim brojem transakcija i povećanjem količine novca u opticaju (postojala je značajna tražnja za skupljim nekretninama), ali je onda presečena proglašenjem vanrednog stanja. Od marta do juna skoro da nije bilo prometa, sve je svedeno na istorijski minimum u 21. veku, nije bilo ni tražnje a ni ponude, jednostavno je sve bilo privremeno stopirano. Sama reč stopirano, a ne umrlo, je jako bitna za razvoj situacije na tržištu. Svi učesnici na tržištu su, očigledno sa velikim nestrpljenjem i očekivanjima, dočekali ponovno aktiviranje tržišta, i desio se pravi mali bum transakcija. Do kraja godine je broj transakcija dostigao prosek prošlih godina, dok je količina novca u opticaju i premašila istorijske.
Ono što iz toga proizilazi je da su u prometu bile skuplje nepokretnosti, ali i da su cene na globalnom nivou porasle za nekoliko procenta, zavisno od lokacije do lokacije. Iz zvaničnih izveštaja RGZ se može videti da je tokom poslednje tri godine tržište nepokretnosti u Srbiji doživelo ekspanziju i najveći rast još od 2008. godine. Tome su doprinele niske kamatne stope, izmena zakona i legalna gradnja, Grad Beograd kao raskrsnica puteva i centar jugoistočne Evrope, veliki broj stranih predstavništva i ustaljeno mišljenje građana da je ulaganje u nepokretnosti sigurno ulaganje. U 2020. godini na tržištu nepokretnosti najviše su učestvovali stanovi, građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište, stambeni objekti, pomoćni objekti, garažni prostori i drugo. Značajno je povećan broj prodaja vikendica, koje u ukupnom obimu prometa učestvuju sa značajnim procentima nego ranijih godina.
Kako je ovih godina ceo svet pogođen pandemijom virusa COVID-19, globalna situacija različito je uticala na različita podtržišta nepokretnosti. Na podtržištu zemljišta u prometu su bile nepokretnosti niže vrednosti, a na podtržištima posebnih delova objekata, a naročito objekata u prometu su bile nepokretnosti viših vrednosti. Traženi su stanovi i kuće za odmor van grada, dok je tražnja za poslovnim prostorima stagnirala, ili čak bila i u padu.
Tolika potražnja za stambenim prostorom dovela je do porasta cene kvadrata u skoro celoj Srbiji. Najveći skok cena je zabeležen u odnosu na nominalnu cenu kvadrata u Beogradu, Novom Sadu, Nišu, Subotici, Zrenjaninu, Novom Pazaru, i naravno na planinama i banjama.
Veoma su tražene kuće i za odmor, i za rad, koje pre svega imaju solidnu infrastrukturu. Dosta kupaca se opredelilo da svoj biznis prenese u tzv. manje opterećene ruralnije krajeve i najbitnija stavka je postala dobar protok interneta i putna infrastruktura. Za sve ostalo se nekako već naš čovek snađe ili nađe rešenje.
Na cenu nekretnina generalno utiče mnogo faktora (indetifikovano je preko petnaest) sa više ili manje učešća. Najjači faktor je lokacija pre svega, i ona utiče tj. ulazi u cenu nekretnine od 20-30%, pa onda oprema, spratnost, struktura, kvadratura, očuvanost, stolarija, keramika, parkiranje, pogled, itd.
Ono što karakteriše kupca modernog doba jeste da hoće sve na jednom mestu i u skladu sa time mu je jako bitna lokacija i opremljenost iste. Svi su postali dosta “razmaženi”, i hoće da žive kao na odmoru koliko je to moguće. Zbog toga su dosta popularna poluzatvorena naselja modernog stanovanja kojih ima i na Novom Beogradu i u starom delu Beograda, gde u okviru zgrade imate od igraonice do kladionice, frizera, teretanu, zdravu hranu i megamarket, i naravno uz sve to veliki parking i garaže u zatvorenom delu.
Ako hoćemo da bar donekle vidimo i uporedimo cene nepokretnosti ili istorijske podatke, iste možemo naći na portalu Republičkog geodetskog zavoda ili na sajtu Narodne banke Srbije, ali i kod registrovanih posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti (spisak istih se nalazi na sajtu Ministarstva trgovine, turizma i usluga www.mtt.gov.rs). Generalno se može reći da su cene skočile od 5-20% , i da je tendencija nastavljena i 2021. godine malo manjim intezitetom (oko 0,5-1,5% na mesečnom nivou).
Često se postavlja pitanje ko kupuje te silne nekretnine, i otkud toliki novac u opticaju (preko 4 milijarde evra). Tu postoji jedno logično objašnjenje, stigla je druga generacija kupaca i vreme je za promenu staništa. Na jedno istraživanje koje smo radili početkom ove godine i pitanje: “Da li ste zadovoljni trenutnim stambenim prostorom?”, čak 67% ispitanika je odgovorilo da nije i da bi ga menjalo, a od toga njih 51% planiralo je da to uradi u narednih godinu dana. To je ogoman rezervoar potencijalnih učesnika na tržištu nepokretnosti. Dolazi do smene generacija, prirodan sled, stariji idu u manje nekretnine ili van grada, od prodaje većeg stana mlađima se daje novac za učešće i uz kredit rešava se kupovina prvog stana. Još uvek je dobra i vrlo stimulativna državna potpora kupcima provog stana sa oslobađanjem od poreza ili povraćajem PDV-a, kako za kupca, tako i za članove porodičnog domaćinstva. Osim mladih ili mlađih bračnih parova, kupci su u određenom procentu i strani državljani, zatim u većem obimu i naša dijaspora, zatim ljudi iz susednih država, tako da je struktura jako šarena i lepeza je velika.
Posmatrano po regionima najveći broj kupoprodaja registrovan je na teritoriji Vojvodine, zatim na teritoriji Grada Beograda, teritoriji Šumadije i zapadne Srbije, kao i teritoriji južne i istočne Srbije. Najskuplji kvadrat u Srbiji u 2020. godine po zvaničnim podacima RGZ je na lokaciji Beograd na vodi i koštao je 9.124 evra po metru kvadratnom, a najviše novca za stan u iznosu od 1.380.888 je izdvojeno takođe u Beogradu na vodi. Po nekim podacima prvih 50 najskupljih stanova, po jediničnoj ceni, prodato je u Beogradu. Kada je reč o starogradnji, najviša cena po kvadratu plaćena je 3.737 evra za stan na Starom gradu, a najviše novca u iznosu od 810.000 evra izdvojeno je za petosoban stan takođe na teritoriji te beogradske opštine.
Na kraju se postavlja često pitanje: „Da li su trenutne cene realne?“. Odgovor je vrlo jednostavan i glasi jesu! To je prvi aksiom ekonomije, zakon ponude i potražnje, i dokle god je potražnja veće od ponude, ili dok se ne bude gradilo više od ovoga što se gradi trenutno, cene će biti takve kakve su sada. Očekivanja su dosta različita, zavisno od pozicije učesnika na tržištu, da li je neko kupac ili prodavac. Ipak, realno je očekivati stabilizaciju cena, blagi rast cena i povećanje ponude kvalitetnih prostora, zatim nastavak tražnje za kućama i vikend kućama, kao i oporavak tržišta poslovnog prostora i vraćanja zakupa na nivo 2019/2020. Do daljnjeg je preporuka da svako radi ono što mora ili što može, kupci da kupuju , prodavci da prodaju a posrednici da rade u interesu klijenata, javnosti i struke na dobrobit svih učesnika.
Mr Milić M.Đoković
Nekretnine Beograd, Novi Sad , Srbija

---

Zakon o prometu nekretnina

uskoro detaljnije o "Zakonu o prometu nekretnina"

Nekretnine Beograd - prodaja izdavanje stanovi kuce