Procena vrednosti nekretnine
TRŽIŠNA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
UVOD
Tržišna vrednost je onaj novčani iznos za koji se predmetna nepokretnost može razmeniti, podrazumevajući slobodno tržište i dobru informisanost svih učesnika u prometu. Onaj ko daje procenu vrednosti mora osim stručnosti i da je nezavisan od uticaja zainteresovanih strana u postupku (kupaca ili prodavaca).
Posrednici su po „Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti“ („Sl.Glasnik RS“. 95/2013 i 41/2018), članom 16. Stav 2 u obavezi dati nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima. Zakonodavac je vrlo vešto naveo obavezu posrednika da odlično poznaju prilike na tržištu i da nemaju pravo da manipulišu informacijama kojima imaju, a koje su prednost u odnosu na nepozvavanje tržišta. To svakako ne znači da je Posrednik procenitelj nepokretnosti, niti posrednik daje procenu, nego da ponovimo on je u obavezi da da objektivno mišljenje o trenutnoj vrenosti nepokretnosti
Načela procene vrednosti nepokretnosti
Pri određivanju ili davanju procene vrednosti određene nepokretnosti, osim na svoje iskustvo osloniti, trebalo bi se osloniti i na određene principe i načela.
U literaturi se pojavljuje više od desetak različitih načela ali mi ćemo navesti samo neke osnovne tj najbitnije:
1) načelo ponude i tražnje (prvo osnovno pravilo ekonomije);
2) načelo ekonomskih promena u državi (zato se procena daje na kratak tj. određeni rok-maksimum 6 meseci);
3) načelo predvidljivosti tj. tendencije na tržištu (tzv. pogled u budućnost);
4) načelo konkurentnosti (odnos broja nepokretnosti koji se u datom momentu prodaju na približnoj lokaciji i naša su konkurencija);
5) načela prihoda od nepokretnosti (dobit od rente itd.);
6) načelo vanekonomskih uticaja (uticaj politike);
7) načelo supstitucije (ako u isto vreme na istoj lokaciji postoje dve iste nepokretnosti na prodaji, naravno da će se prva prodati jeftinija);
8) tzv. optimalnost buduće upotrebe (npr. ako je planirano da pored određene nepokretnosti prođe novi put, napravi se tržni centar ili nešto što diže vrednost, ili ne daj bože deponija, groblje ili slično nešto što smanjuje vrednost).
Metode procene vrednosti nepokretnosti
U stručnoj literaturi se pojavljuje više metoda procene, ali su se vremenom izdvojile tri osnovne, koje stručni posrednici uglavnom i koriste:
1) uporedna metoda;
2) prinosna metoda;
3) troškovna metoda.
Uporedna metoda (ili komparativna metoda) je princip direktnog upoređivanja prodajnih cena(tj cena koje su postignute na lokaciji ili sličnoj) na osnovu poznatih i relevantnih tržišnih informacija. Tu se mora voditi računa da bude uporediva trasakcija bude i stvarno uporediva ( npr. nije ista vrednost kvm na istoj lokaciji u stanu od 25m2 ili stanu od 75 m2, nije isto ako je na prvom ili devetom spratu, ako je u zgradi koja je do naše i stara je 30 godina a naša je novogradnja itd.). Ovu metodu uglavnom koristi Poreska uprava u Srbiji, ali često na neispravan način, pa se dolazi do situacije da je veća cena u proceni od strane Poreske uprave nego što je stvarno bila na tržištu. Moja je preporuka da uvek korisite ovu metodu za određivanje vrednosti, koja je najjednostavnija, a često i najtačnija.Uvek iz pretrage izbacite najskuplju i najjeftiniju ponudu, a ostale uprosečite i eto Vam cena nekretnine (+- 10%)
Prinosna metoda se bazira na pretpostavci da vrednost nepokretnosti zavisi od mogućnosti iste da vlasniku generiše profit. Tu je najednostavniji metod +/- (10-20 godina isplativosti kupovine kroz neto rentu). Ova se metoda svodi na određivanje prave i tačne tzv stope kapitalizacije (bezrizične stope), diskontne stope (stopa kapitalizacije + stopa rasta) i još dosta toga. U prinosnoj metodi se koristi tzv Diskontovanje novčanih tokova (DNT) i Direktna kapitalizacija (DK).
Troškovna metoda ( ili Rezidualna metoda ili metoda za investitore ) se bazira na ceni izgradnje objekta, tj. koliko bi nas nešto koštalo da izgradimo na nekoj lokaciji (treba uključiti sve troškove i naravno naći plac na datoj lokaciji), pa kada se odbiju svi troškovi (i bruto i neto, + očekivani profit investitora) , ono što ostane je rezidualna vrednost, odnosno vrednost lokacije ili placa. Ovu metodu pre svega koriste investitori pre početka investicionog ciklusa, a sastavni je deo svake ozbiljnije studije izvodljivosti.
Cenovni faktori
Do sada je u praksi identifikovano preko 20 cenovnih faktora sa većim ili manjim uticajem na konačnu cenu predmetne nepokretnosti:
na vrhu piramide je lokacija koja utiče na bruto cenu od 20-30% (prosek oko 25%). Obično se grad (npr. Beograd) podeli na više kvalitativnih faktora (zona) i onda je razlika između cene stanova u svakoj zoni 25% veća ili manja zavisno od mikrolokacije;
sledeći faktor je sprat na kome se stan nalazi - 10%. Ako je stan u suterenu onda je cena manja za 10-15% od regularne cene stana koji je od 01-04 sprata, pa nadalje; što je stan više kod nas (mada ne i u svetu) pada cena istog. Verujemo da će ovaj faktor s vremenom smanjiti svoj uticaj iz razloga postavljanja "normalnih" liftova, zatim izgradnje visokih zgrada sa prelepim pogledom, a delom i zbog prilagođavanja svetskim trendovima, tako da je projekcija da će za par godina cene stanova na višim spratovima biti veće od cena stanova na nižim spratovima;
grejanje je faktor koji utiče na cenu oko 7%, mada i tu ima razlike u vrsti i kvalitetu (grejanje na struju, gas, solarno, daljinsko centralno, etažno, ili sl). Ovde treba biti oprezan, jer u letnjim mesecima se ta razlika smanji. Uvek je korisno setiti se priče o cvrčku i mravu koja jako podseća na naše kupce nepokretnosti - leti je svima toplo, a o zimi niko ne razmišlja, sa ubeđenjem da će se to do zime već nekako rešiti;
očuvanost stana utiče na cenu oko 10%-15%. To znači da je prosečno potrebno oko 10% -15%od cene stana da bi se isti renovirao ili ako je već to urađeno onda se to ukalkuliše u cenu. Ovo je jedan zanimljiv faktor svojstven samo nama. Razlika od 10% je razlika u ceni novogradnje i stanova starih više godina;
struktura (višesobnost) stana je faktor koji utiče oko 4% na cenu stana. Ukratko najskuplji po metru kvadratnom su mali stanovi do 35 m2, i preko 130 kvm, a objašnjenje je dosta lako. Za male stanove mala je i suma za koju se kupuju pa ima više kupaca, a za velike stanove je karakteristično da ih nema puno, a i od to malo, malo ih se i prodaje i uvek ima određen broj dobro platežnih kupaca koji mogu da sebi obezbede luksuz i prestiž;
stanje sanitarija (kupatilo, kuhinja) - 5%. Bolna tačka većine naših stanova je stanje kupatila, odnosno generalno mokrih čvorova. Obično je potrebno ne samo menjati kadu, šolju, pločice itd.., već i menjati celu instalaciju, a to košta. Zato je to dosta `jakih` 5%, ali ko je renovirao kupatilo zna koliko to košta;
stolarija i bravarija 3%- 5%. Za ovaj faktor mišljenja smo da ne mora posebno da se objašnjava, jer sama stolarija i bravarija u stanu imaju svoj vek trajanja i potreba za promenom je evidentna. Sada je popularna takozvana PVC ili ALU stolarija ..., ali je naša iskrena nada da ćemo se vratiti prirodi tj. drvetu;
terasa da ili ne - 5%. Terasa, lođa, veranda, francuski balkon itd. su kvalitet koji svaki stan treba da poseduje i opravdano je uvršten u faktore koji utiču na cenu stana.
Višespratna ili niska zgrada - 4%. Ovo je faktor koji ima i ekonomske i vanekonomske činioce u sebi. Naravno da je lepo živeti u zgradi sa dva stana, ali ima i zgrada od 25-30 spratova gde je najlepše na 20. spratu;
lift - 3%. Postojanje ili nepostojanje lifta u zgradi zavisi od same spratnosti zgrade. Kod nas se do skoro nisu ugrađivali liftovi u zgradama do četiri sprata, ali sa povećanjem kvaliteta gradnje i sa većim cenama počinje ugradnja liftova i u dvospratnicama. Naravno to ima svoju cenu, kao i sve u životu;
orijentacija stana - 3%. Da li neka od soba „gleda“ na sever, ima li sunca u dnevnom boravku malo ili mnogo, da li me budi jutarnje sunce, tj. da li mi je spavaća soba na istoku ili zapadu itd., su jako česta pitanja kupaca i često i opravdana. Naravno da i tu ima razlike, neko više, a neko manje voli sunce, nekome odgovara ili ne strana i to utiče taman toliko koliko smo izračunali, a to je 3%;
blizina prevoza - 3%. Bez obzira imamo li ili nemamo automobil blizina prevoza je bitna. Nekada je dobro biti blizu stanice, a nekada nije. Postoji primer naselja u Beogradu (Dedinje, Topčider) gde ne ide nikakav prevoz, a cene su veoma visoke, tako da je to faktor koji se tiče klasične stanogradnje;
faktor čovek -10 -20 % %. Ovo je faktor koji je često najuticajniji, a najmanje ekonomski opravdan. Na cenu stana utiče komšiluk („moj je komšija prodao stan za toliko i toliko“, a to obično nije tačno), zatim rodbina („lako ćeš to ja znam Miku iz agencije XY“), familija (svako traži koliko mu treba, a ne koliko stvarno može da dobije) itd.;
ostali faktori - 5%-10%. Kao što je na početku teksta navedeno, postoji 21 identifikovan faktor koji utiče na cenu stanova. Međutim njihov uticaj nije isti i preostalih 6 faktora (pr. broj parking mesta, blizina parka, vrtića, škole, doma zdravlja, crkve ili groblja, prodavnica...) zajedno utiče - 5 %.
Veliki problem, pre svega gradova, je i nedostatak mesta za parkiranja i garaža. Zato kupci, ukoliko su u mogućnosti, radije kupuju stanove koji imaju obezbeđena mesta koja su rezervisana čak i po realno dosta visokim cenama. U dosadašnjoj praksi se došlo do toga da je cena garaža oko 50% od cene kvadratnog metra stana, da je cena garažnog mesta u kolektivnoj garaži 35% od cene kvadrata, a da je cena parking mesta oko 25% od cene kvm stana na toj lokaciji.