Kodeks poslovne etike posrednika u prometu nepokretnosti

UDRUŽENJA POSREDNIKA NEKRETNINA „KLASTER NEKRETNINE“

UVODNE ODREDBE

Član 1.
Kodeks poslovne etike posrednika u prometu nepokretnosti Udruženja Klaster nekretnine (u daljem tekstu: Kodeks) utvrđuje osnovne etičke principe i norme profesionalnog ponašanja posrednika u prometu nepokretnosti, članova Udruženja (u daljem tekstu: Posrednik).

Član 2.
Odredbe Kodeksa su obavezujuće za sve posrednike članove Udruženja Klaster nekretnine. Svaki Posrednik je u obavezi da upozna svoje zaposlene sa odredbama Kodeksa i da obezbedi dosledno izvršavanje njegovih odredbi.
Za povredu Kodeksa koju učini zaposleni odgovoran je Posrednik u čije ime i za čiji račun je zaposleni radio.

Posrednik će omogućiti da ovaj Kodeks bude dostupan svim strankama.

OPŠTA NAČELA

Član 3.
Posrednik prihvata obavezu delovanja u skladu sa načelima odgovornosti, istinitosti, transparentnosti, postupanja u dobroj veri i poštovanja dobrih poslovnih običaja prema nalogodavcima, poslovnom okruženju, vlastitim zaposlenimai drugim posrednicima.
Svaki Posrednik će primenom važećeg zakonodavstva poštovati načela etike u poslovnim odnosima.
Usluge posredovanja treba da budu ponuđene na tržištu na društveno odgovoran način.

Član 4.
U obavljanju posredničkog posla, Posrednik je obavezan da postupa savesno i pošteno, u skladu sa Zakonom i dobrim poslovnim običajima, da gradi poverenje štiteći interes nalogodavca i trećeg lica, da nastupa nepristrasno u cilju realizacije posla, vodeći računa o dostojanstvu posredničkog poziva.
Radi postupanja u skladu sa stavom 1. ovog člana, posrednici se obavezuju da podižu nivo stručnih znanja svojih zaposlenih koji obavljaju poslove posredovanja.

Član 5.
Posrednici su obavezni da štite interese nalogodavca i da ga obaveštavaju o svim okolnostima značajnim za posao, koje su Posredniku poznate.
Posrednik je dužan da prema nalogodavcu postupa sa pažnjom dobrog privrednika.
Rad zaposlenog kod Posrednika, ili lica koje je Posrednik odredio da obavi neki posao, smatra se radom Posrednika.

Član 6.
Posrednik ne sme da koristi zabludu, neinformisanost i neukost nalogodavca radi pribavljanja koristi.

OBAVEZE POSREDNIKA

Član 7.
Posrednik će da upozori nalogodavca na obavezu zaključivanja pisanog ugovora o posredovanju ili nalogu (u daljem tekstu: Ugovor).
Sve odredbe Ugovora treba da budu formulisane na jasan i precizan način koji ne ostavlja sumnju u pogledu njihovog smisla i značenja.
Ako Ugovor sa nalogodavcem sadrži, osim zakonom propisanih i druge podatke u vezi sa poslom, Posrednik ne sme da zloupotrebi poverenje nalogodavca, odnosno da iskoristi nedostatak iskustva, znanja ili dobru veru nalogodavca.

Član 8.
Pre zaključenja Ugovora Posrednik je obavezan da upozna nakogodavca sa opštim uslovima poslovanja i da mu omogući da samostalno odluči o prihvatanju istih i o zaključenju Ugovora.

Član 9.
U slučaju oglašavanja nepokretnosti koje su predmet poslovanja u sredstvima javnog informisanja, ili na drugi uobičajen način, Posrednik je dužan da objavi pun naziv privrednog subjekta, a po potrebi i druge podatke koji su značajni za poslovanje.
Posrednik će prilikom oglašavanja svoje ponude nepokretnosti u sredstvima javnog informisanja, na veb portalima, kao i na svojoj veb stranici postupati u skladu sa odredbama Zakona o oglašavanju.
Zabranjeno je oglašavanje lažne ponude, ponude drugih posrednika kao svoje, kao i ponude nepokretnosti za koje posrednik nije dobio Nalog za posredovanje, ili zaključio Ugovor o posredovanju sa nalogodavcem.
Posrednik se obavezuje da za svaku nepokretnost koju oglašava na veb portalu Udruženja pribavi Nalog za posredovanje u pisanoj formi, ili zaključi Ugovor o posredovanju sa nalogodavcem.
U slučaju da posrednik postupa suprotno odredbama ovog člana Upravni odbor može da zabrani oglašavanje ponude posrednika na veb portalu Udruženja, odnosno da isključi posrednika iz članstva u Udruženju, ukoliko nastanu teže posledice.
Za nadzor nad poštovanjem odredbi ovog člana stara se generealni sekretar Udruženja, ili lice koje on odredi.

Član 10.
Posrednik će nastojati da svoje obaveze iz Ugovora izvrši u propisanim rokovima, a kod gledanja nepokretnosti dužan je da vodi računa o propisanim terminima gledanja, poštujući interese nalogodavca i trećeg lica.
Bez dogovora sa vlasnikom nepokretnosti Posrednik ne sme upućivati stranke na samostalno razgledanje nepokretnosti.
Uspostavljanje veze između nalogodavca i trećeg lica, radi pregovaranja o pravnom poslu smatra se:

• ako Posrednik neposredno odvede, ili uputi, nalogodavca ili treće lice u razgledanje predmetne nepokretnosti;
• ako Posrednik organizuje susret između nalogodavca i trećeg lica radi pregovaranja za zaključenje pravnog posla.

Član 11.
Posrednik mora da posluje u prostoru adekvatnom za poslovanje, koji je u celini odvojen od stambenog prostora.
Posrednik mora da poseduje tehničku opremu neophodnu za obavljanje delatnosti.

PRAVA POSREDNIKA

Član 12.
Posredniku za obavljeno posredovanje pripada posrednička naknada (u daljem tekstu: provizija).
Pri određivanju visine provizije, Posrednik će se pridržavati visine provizije određene opštim uslovima poslovanja. Posrednik je obavezan da za svoj rad naplati proviziju određenu ugovorom o posredovanju.
Nedopušteno je pribavljanje poslova nuđenjem usluga posredovanja bez naplate posredničke provizije.

Član 13.
Provizija se naplaćuje u trenutku potpisivanja predugovora, ili ugovora o kupoprodaji, zameni, ili zakupu nepokretnosti.

Član 14.
Posrednik može da ugovori pravo na naknadu troškova nužnih za izvršenje naloga. Posrednik može da traži da mu se unapred isplate sredstva za odeđene troškove.

Član 15.
Posrednik ima pravo na naknadu troškova u sledećim slučajevima:

• ako se radi o troškovima za koje je izričito bilo ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća;
• ako je posredovanje ekskluzivno, pa je nalogodavac za vreme trajanja ugovora o ekskluzivnom posredovanju ugovorio pravni posao za koji je Posredniku dat nalog za posredovanje ugovorom o ekskluzivnom posredovanju, preko drugog posrednika;
• ako su nastali troškovi veći od uobičajenih troškova posredovanja, a izričito je ugovoreno da će te troškove nalogodavac da nadoknadi Posredniku;
• ako je reč o troškovima dodatnih usluga u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, pod uslovom da je to posebno ugovoreno između Posrednika i nalogodavca.

U slučaju prava Posrednika na naknadu troškova proisteklih iz ugovora o ekskluzivnom posredovanju, iznos troškova na koje Posrednik ima pravo ne može da pređe iznos posredničke provizije za posredovani posao.

UNUTRAŠNJI ODNOSI U PRIVREDNOM SUBJEKTU

Član 16.
Posrednik samostalno uređuje svoju organizaciju i pravila ponašanja. Posrednik mora da poštuje važeće propise, kolektivne i individualne ugovore, štiti ljudska i građanska prava, dostojanstvo i ugled zaposlenih.

Član 17.
Zaposleni i drugi saradnici Posrednika su dužni da profesionalno obavljaju poslove na koje su raspoređeni ipromovišu poslovne interese Posrednika za kojeg rade.
Navedeno uključuje zaštitu i brigu za materijalnu i nematerijalnu imovinu Posrednika, uključujući sve oblike vlasništva i čuvanje poverljivih poslovnih informacija, kao i brigu o ugledu i odnosima sa poslovnim partnerima, državnim organima i javnošću.

Član 18.
Zaposleni i drugi saradnici Posrednika treba da vode računa o profesionalnom nastupu i primerenom izgledu pred strankama, u skladu sa dobrim poslovnim običajima.
Zaposleni i drugi saradnici Posrednika dužni su da strankama dokažu pripadnost Posredniku.
Pripadnost Posredniku se dokazuje ID karticom i ličnom kartom.

Član 19.
Nije dopušten sukob interesa i konkurencija privrednom subjektu kod kojeg je lice zaposleno.

Član 20.
Poslovne odluke vezane za zapošljavanje, obuku, raspoređivanje poslova, zaradu, vrednovanje i nagrađivanje radnog učinka, promociju zaposlenih, a posebno odluke o otkazu ugovora o radu treba da budu pravedne.
Nije dopuštena diskriminacija i uznemiravanje zaposlenih zbog pola, rase, verske, nacionalne ili političke pripadnosti, invaliditeta, porodičnog i drugog statusa.

Član 21.
Posrednik je dužan da obezbedi sigurne uslove rada, što podrazumeva da svoje zaposlene neće izlagati zdravstvenim i drugim rizicima, odnosno da će im pružiti odgovarajuće informacije i obuku.

Član 22.
Posrednik će u okviru raspoloživih mogućnosti svojim zaposlenima obezbediti adekvatnu zaradu, uzimajući u obzir radni učinak, kvalifikacije i radno iskustvo.
Radno vreme će biti u skladu sa važećim propisima.
Zarade i naknade će biti isplaćivane na vreme i u skladu sa zakonom, kolektivnim ugovorom (ako postoji), ugovorom o zastupanju i ugovorom o radu.

ODNOS PREMA DRUGIM POSREDNICIMA

Član 23.
Posrednici su obavezni da poštuju osnovna etička načela, čime se isključuju radnje koje bi mogle da štete drugim posrednicima, a posebno:

• iznošenje neistinitih podataka o poslovanju, radi pribavljanja poslova i klijenata;
• omalovažavanje drugih posrednika na bilo koji način, radi pribavljanja poslova i klijenata;
• nerealne procene nepokretnosti radi pribavljanja poslova i klijenata;
• istupanje u sredstvima informisanja sa namerom lične promocije, a na štetu drugih posrednika.

Član 24.
Ukoliko jedan posrednik zaključi ugovor o posredovanju i odvede zainteresovanu stranku na gledanje nepokretnosti, a ugovor između stranaka bude zaključen posredovanjem drugog posrednika, posrednička provizija će se platiti prvomposredniku, ukoliko se posrednici drugačije ne dogovore.

Član 25.
Kada posrednik vodi kupca/zakupca da gleda nepokretnost koja je u ponudi drugog posrednika, taj kupac/zakupac mora da kupi/iznajmi predmetnu nepokretnost podelom provizije ta dva posrednika, izuzev ukoliko neki treći posrednik koji u svojoj ponudi ima predmetnu nepokretnost, može da obezbedi nižu cenu za kupca/zakupca, bez smanjivanja posredničke provizije, a prvi posrednik u roku od 24 sata pismeno potvrdi da ne može da postigne iste, ili bolje uslove za kupca/zakupca.

Član 26.
Posrednik koji je vodio kupca/zakupca da gleda nepokretnost koja je u ponudi drugog posrednika, predmetnu nepokretnost može da uvrsti u svoju ponudu, samo ukoliko na standardan način prikupljanja ponuda slučajno dobije istu nepokretnost, uz obavezu obaveštavanja posrednika preko kojeg je predmetna nepokretnost viđena prvi put.

Član 27.
Posrednik koji vodi svog klijenta u svojstvu kupca/zakupca da gleda nepokretnost preko drugog posrednika, ne sme ni na koji način nuditi usluge svog privrednog subjekta klijentu drugog posrednika.

Član 28.
Ukoliko posrednik koji ima zainteresovanog kupca/zakupca započne saradnju sa drugim posrednikom čiji je cilj prodaja, odnosno izdavanje nepokretnosti koja je u ponudi drugog posrednika, koji naknadno prekine saradnju i time onemogući dalji tok posla sa svojim prodavcem/zakupodavcem, lice ovlašćeno za zastupanje posrednika koji ima zainteresovanog kupca/zakupca dužno je da o problemu blagovremeno obavesti lice ovlašćeno za zastupanje drugog posrednika.
U slučaju da u roku od 24 sata od prijema obavešrenja lice ovlašćeno za zastupanje drugog posrednika ne omogući nastavak saradnje, posrednik koji ima zainteresovanog kupca/zakupca prema drugom posredniku nema više nikakvih obaveza i istu nepokretnost može da potraži u ponudi drugih posrednika.

Član 29.
Posrednik se obavezuje da angažuje diplomiranog pravnika koji će izvršiti proveru vlasničke dokumentacije i pružiti pravnu uslugu klijentima posrednika.
U saradnji dva posrednika, odgovornost za pravni posao preuzima posrednik koji je angažovao diplomiranog pravnika i naplatio troškove pružanja pravne usluge, a preostali deo ukupne posredničke provizije se deli između posrednika na jednake delove.

Član 30.
Ukoliko se posrednik informiše o nepokretnosti koja je u ponudi drugog posrednika, a kasnije dođe do saznanja da istu nepokretnost ima u svojoj ponudi, obavezan je da u roku od 24 sata o tome obavesti drugog posrednika.

REŠAVANJE SPOROVA

Član 31.
Za nadzor nad poštovanjem Kodeksa nadležan je Upravni odbor Udruženja.
Radi postupanja po obaveštenjima/prijavama posrednika i nalogodavaca da posrednik postupa protivno pravilima ovog Kodeksa, Udruženje osniva Arbitražnu komisiju.
Arbitražnu komisiju čini pet članova, koji se biraju iz redova potpisnika ovog Kodeksa.
Ukoliko Arbitražna komisija utvrdi da postoji osnovana sumnja da je učinjena povreda Kodeksa, doneće odluku kojom se posredniku koji je postupio protivno odredbama Kodeksa nalaže da nadoknadi štetu licu koje je istu pretrpelo, odnosno da otkloni sve štetne posledice koje su nastale neetičkim delovanjem posrednika.
Odluka Arbitražne komisije je konačna. Protiv nje se ne može izjaviti žalba, ili uložiti prigovor.
Odluka Arbitražne komisije je izvršna, u smislu člana 14. Zakona o izvršenju i obezbeđenju.
U slučaju da posrednik za kojeg je Arbitražna komisija utvrdila da je povredio odredbe Kodeksa ne postupi u skladu sa odlukom Arbitražne komisije, Upravni odbor će isključiti posrednika iz članstva Udruženja.

Član 32.
Članove Arbitražne komisije bira Skupština Udruženja, na predlog Upravnog odbora.
Upravni odbor predlaže Skupštini Udruženja listu od pet kandidata za članove Arbitražne komisije.
Skupština Udruženja glasa za kandidate pojedinačno.
Član Arbitražne komisije je izabran ako je dobio prostu većinu prisutnih članova Skupštine Udruženja.
Ako prilikom glasanja nije izabrano svih pet članova Arbitražne komisije, za upražnjena mesta će se glasati na narednoj sednici Skupštine Udruženja.

Član 33.
Za svaki pojedinačni slučaj arbitraže se od članova Arbitražne komisije formira tročlano Arbitražno veće.
Upravni odbor je dužan da formira Arbitražno veće najkasnije za 15 dana od prijema prijave da posrednik postupa protivno pravilima ovog Kodeksa.
Tri člana Arbitražnog veća se biraju slučajnim izborom od svih pet članova Arbitražne komisije, koji se vrši pred predsednikom Nadzornog odbora Udruženja, najkasnije 10 dana pre konstitutivne sednice Arbitražnog veća.
Članovi Arbitražnog veća biraju predsednika Arbitražnog veća.
Arbitražno veće donosi odluke javnim glasanjem.
Arbitražno veće radi i odlučuje većinom glasova svih članova Arbitražnog veća.
Sednice Arbitražnog veća saziva i njima rukovodi predsednik Arbitražnog veća.
Predsednik Arbitražnog veća obaveštava Upravni odbor o odlukama koje je Arbitražno veće donelo.
Generalni sekretar Udruženja obavlja administrativne poslove za Arbitražnu komisiju, stara se o vođenju zapisnika sa sednica Arbitražnih veća, kao i za obavljanje ostalih tehničkih poslova koje mu poveri predsednik Arbitražnog veća.

DONOŠENJE, STUPANJE NA SNAGU I OBJAVLJIVANJE KODEKSA

Član 34.
Svaki Posrednik u prometu nepokretnosti koji je član Udruženja je dužan da prilikom Pristupanja Udruženju da pisanu izjavu o prihvatanju Kodeksa.
Kodeks stupa na snagu kada ga prihvati većina posrednika članova Udruženja, izuzev člana 9. stav 4. čije čije će se odredbe primenjivati za šest meseci od dana stupanja na snagu Kodeksa.
O stupanju na snagu Kodeksa Udruženje će obavestiti svoje članove i javnost na veb stranici Udruženja.
Kodeks će svi posrednici objaviti na svojim internet stranicama i na drugi način učiniti dostupnim strankama, zaposlenima i drugim zainteresovanim licima.